Lors d’une vente d’un bien immobilier, vous réalisez une plus-value que vous devez déclarer. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez bénéficier de différents abattements ou d’exonérations réduisant le montant de l’imposition de la plus-value immobilière.
Sommaire de l'article
Comment fonctionne l’imposition de la plus-value immobilière ?
En 2021, les ventes immobilières sont estimées à 1 182 000. Le prix des maisons a augmenté de 8,1% plus rapidement que le prix des appartements qui ont pris 5,6%. Le prix du mètre carré est de 2 123 euros pour les maisons et de 3 512 pour les appartements.
Quand vous vendez un bien immobilier ou un terrain à bâtir, vous devez payer un impôt sur la plus-value immobilière.
Le calcul de la plus-value immobilière : c’est la différence entre le prix de vente et son prix d’achat.
Tout d’abord, l’imposition se fait sur le montant de la plus-value immobilière effectuée.
La plus-value est imposée à 36,2% : 17.2% pour les prélèvements sociaux et 19% pour l’impôt sur le revenu.
De plus, si la plus-value est supérieure à 50 000 euros, il existe une surtaxe.
C’est un impôt qui s’impose à toutes personnes physiques ou morales sur leur bien en France. Selon la situation du contribuable, il a droit à un abattement ou une exonération.
Plus précisément, un abattement est une diminution de l’impôt. Quant à une exonération est une absence d’impôt.
La plus-value est déclarée par le notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Il sert d’intermédiaire entre le contribuable et l’administration.
Quel est le risque d’une erreur dans la déclaration ou d’une absence de déclaration de la plus-value immobilière?
Le retard de paiement :
En principe, l’intérêt de retard débute au 1er juillet de l’année suivant l’année d’imposition selon les dispositions de l’article 1727 (IV n°1) du Code général des impôts.
Pour la plus-value immobilière des particuliers, l’intérêt de retard commence un mois après la date du prélèvement.
Dès que l’impôt a été acquitté, le décompte de l’intérêt de retard prend fin.
Le droit éludé
Si le contribuable a commis une infraction en matière de prélèvement, il peut avoir une amende fiscale égale à 25% du montant de l’impôt à payer, précisée à l’article 1761 du Code général des impôts.
Cas particulier de la plus-value immobilière des résidents fiscaux non français
Si vous êtes un résident fiscal non français hors d’un État membre de l’Union européenne (UE), de l’espace économique européen (EEE), vous avez l’obligation de désigner un représentant fiscal pour la déclaration de votre plus-value immobilière.
A l’inverse, si vous êtes résident dans un État membre de l’UE ou de l’EEE ayant signé une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale, vous n’avez pas l’obligation de désigner un représentant. L’impôt est acquitté par vous-même sous votre propre responsabilité.
Par conséquent, le représentant doit être accrédité. L’administration va vérifier que le représentant puisse remplir les obligations fiscales déclaratives auquel il s’engage. Un avocat ou un notaire ne peut être un représentant fiscal au sens de l’article 244 bis 1 du Code général des impôts.
Dès qu’un représentant est désigné, il est responsable à en cas de faute déclarative. Par conséquent, seul le représentant est responsable devant l’administration et est soumis aux intérêts et amendes fiscales.
Si le prix de cession est inférieur ou égale à 150 000 euros alors le contribuable bénéficie d’une exonération d’imposition le dispensant de remplir une déclaration et de faire appel à un représentant.
Par ailleurs, lorsque la durée de détention du bien vendu est supérieure à 30 ans. Le contribuable bénéficie d’une exonération d’imposition également lui évitant de remplir une déclaration.A
Pourquoi le formulaire ?
Concernant les exonérations
Ainsi, le formulaire permet de vous éclairer sur l’imposition des plus-values immobilières.
Selon votre situation vous bénéficiez d’abattements particuliers ou des exonérations qui peuvent réduire ou retirer l’imposition de la plus-value.
En effet, si vous êtes non-résident fiscal français, vous vendez votre bien. Vous avez été résident fiscal français pendant 2 ans et 4 ans avant la vente, vous avez vécu en France à une période. Vous bénéficiez d’un abattement de 150 000 euros.
Également, vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité ou de pension vous êtes exonéré d’imposition sur votre plus-value.
De même, vous vendez un bien d’une valeur inférieure à 15 000 euros. Vous n’avez pas à payer d’impôt sur la plus-value effectuée et donc de remplir une déclaration.
Par ailleurs, vous vendez une résidence secondaire pour l’achat de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’imposition. Celle-ci est jointe à deux conditions cumulatives :
– Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale
– Vous ne devez pas avoir été titulaire de votre résidence principale dans les 4 années antérieures à votre demande
Cette exonération est permise à la condition que vous reversez le prix de la vente de ce bien pour l’achat ou la construction de votre résidence principale.
Si vous n’avez pas pu utiliser le montant total, vous devez remplir une déclaration rectificative.
Vous pouvez bénéficier de différentes exonérations qu’il faut signaler au notaire. Il prévient l’administration fiscale afin que vous obteniez une dispense d’imposition.
Concernant les déclarations
De plus, le formulaire vous indique s’il faut que vous remplissiez une déclaration ou non d’imposition sur la plus-value immobilière, et laquelle.
Si votre résidence fiscale est en France : vous devez remplir la déclaration 2048 IMM SD.
Alors que si vous êtes résident fiscal non français : vous devez remplir la déclaration 2048 M SD.
En effet, Simulegal vous propose ce formulaire afin de mieux connaître votre situation tout en protégeant vos informations personnelles. Il suffit de répondre aux questions pour résoudre votre situation.
A la fin du formulaire vous pouvez nous poser une question juridique auquel nous vous répondons ou, selon votre choix, nous vous mettons en relation avec un avocat spécialisé.
Pourquoi un avocat ?
Avant tout, un avocat peut vous aider considérablement dans le cas d’une intervention de l’Administration Fiscale. Le formulaire peut vous aider en amont, l’avocat vous aide en aval.
C’est-à-dire que si malgré vos efforts et le temps pris pour remplir correctement votre déclaration sur votre plus-value. L’avocat peut vous assister dans vos démarches administratives et vous conseiller.
Dans certaines circonstances, l’administration fiscale peut vous considérer en tort. L’avocat sera votre meilleur allié car peut vous apporter une aide juridique, vous assister et vous représenter.
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