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Céder un bail commercial : de quoi parle-t-on ?
La cession d’un bail commercial est la procédure selon laquelle un locataire d’un bail commercial cède son bail à un nouveau locataire. Le premier sera alors appelé le cédant, tandis que le second sera considéré comme le cessionnaire. Par cette procédure, le cessionnaire bénéficie alors des mêmes droits et obligations relatifs au contrat de bail que le locataire précédent.
En parallèle, cette procédure ne change rien pour le bailleur.
On distingue deux situations dans lesquelles, le preneur peut céder son droit au bail commercial :
- Dans le cas d’une cession du droit au bail seul
- Dans le cas d’une cession du fonds de commerce qui s’accompagne nécessairement de la cession du droit au bail
La cession du bail commercial est libre. En d’autres termes, aucune clause ne peut interdire totalement au locataire la vente de son bail commercial. Cependant, d’autres clauses peuvent limiter ce principe de liberté.
Exemples de clauses :
- clause stipulant un droit de préemption en faveur du bailleur
- clause exigeant l’accord du bailleur pour céder le bail commercial
- clause de solidarité entre le nouveau locataire et l’ancien
- clause portant sur la rédaction de l’acte de cession du bail commercial
- clause interdisant la déspécialisation du bail commercial…
La marche à suivre pour céder un bail commercial
1. Vérifiez si votre bail commercial est soumis au droit de préemption de la commune
Dans un premier temps, il faut vérifier si votre bail commercial se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce de l’artisanat de proximité. Si tel est le cas, la commune dispose d’un droit de préemption sur le bail commercial. Cela signifie que le propriétaire du bien doit faire une proposition de vente à la commune dans un premier temps. Pour cela, le cédant remplit et envoie à la mairie la déclaration Cerfa n°13644*02 et y joint le bail commercial. La commune devra répondre à cette proposition dans les 2 mois suivants la réception de la déclaration. Elle pourra choisir d’acheter le bail commercial ou de renoncer à ce droit.
2. Conclure un contrat de cession
Ensuite, vous devrez conclure un contrat de cession à l’écrit selon l’article 1216 du Code civil. Sinon, la cession est considérée comme nulle. La cession du droit au bail peut se faire à titre onéreux ou à titre gratuit.
3. Effectuer un état des lieux
L’article L.145-40 du Code de commerce oblige, ensuite, le bailleur à faire un état des lieux d’entrée avec la personne acquérant le bail commercial. Si l’état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne pourra pas profiter de la présomption selon laquelle il a cédé le local en bon état de réparations locatives.
4. Notifier la cession du bail commercial au bailleur
Pour que la cession du bail commercial soit opposable au bailleur, il est nécessaire de le lui notifier. Si la cession dépend de son accord, il est inutile de lui notifier la cession. La notification se fait par acte d’huissier et le bailleur doit ensuite accepter par écrit la cession. Cette acceptation doit se faire par acte authentique ou par acte sous seing privé selon la forme du bail commercial.
5. Effectuer les formalités de publicité
Pour finir, une fois toutes ces démarches accomplies, il faut procéder aux formalités de publicité. Pour cela, il faut enregistrer l’acte de cession dans le mois suivant la signature de l’acte. Si la cession comprend également le fonds de commerce, il faut, en plus, publier un avis dans un journal d’annonces légales et publier par le greffe un avis au Bodacc.
⚠ Attention ⚠ : En plus de ces formalités générales, des clauses impliquant des conditions additionnelles peuvent être inscrites dans votre contrat de bail. Ces clauses doivent être respectées afin que la cession du bail commercial soit régulière.
Les conséquences en cas de non-respect des formalités
Si vous ne respectez pas la procédure à suivre pour cesser votre bail commercial, de lourdes conséquences sont alors possibles :
- L’inopposabilité de la cession peut conduire à l’extinction du bail commercial. Cette extinction peut s’opérer de plein droit en cas de clause résolutoire ou par résiliation judiciaire.
Source juridique : article 1184 du Code civil – Cass. 3e civ., 21 mai 1979, 77-14.873
- Le bailleur peut également refuser de vous renouveler votre bail commercial sans pour autant vous verser d’indemnité si un motif grave et légitime le justifie.
Source juridique : article L145-17 du Code de commerce
- L’acquéreur du bail commercial pourra demander au cédant une réparation financière pour avoir été obligé à quitter les lieux.
Source juridique : Cass. 3e civ., 24 juin 1998, 96-19.042
Comment notre formulaire va-t-il vous accompagner ?
Grâce à notre formulaire Céder un bail commercial : comment faire ?, et en quelques minutes seulement, vous découvrirez en détails la procédure qu’il convient d’entreprendre pour céder votre bail commercial et les formalités à respecter. Vous pourrez également vous tenir informé de vos droits et obligations.
Avec ce formulaire, vous pourrez aussi, à terme, être mis en relation avec un avocat afin d’obtenir une assistance et un accompagnement.
Pourquoi recourir à un avocat pour céder votre bail commercial ?
Enfin, il est préférable de s’informer et de recourir à un avocat spécialisé en bail commercial si vous souhaitez procéder à la cession de votre bail commercial. En effet, il saura :
- vous aiguiller dans vos démarches administratives et judiciaires si votre situation le nécessite
- vous répondre à vos questions
- établir une défense appropriée à votre situation en cas de litige, et cela grâce à son expertise
Vous pourrez ainsi choisir entre plusieurs prestations : assistance juridique, rédaction d’un document juridique ou encore se faire représenter par celui-ci.