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Sous quelle forme juridique faire de l’investissement locatif ?
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L’investissement locatif, c’est quoi ?
Le marché immobilier est aujourd’hui un moteur de l’économie française et « pour investir, l’immobilier devient le lingot d’or » (Laurent Vimont, président de Century 21).
L’investissement locatif correspond à l’achat d’un logement immobilier pour le louer et de bénéficier d’une rente issue de la collecte des loyers ou d’une plus-value en cas de revente.
Un investissement immobilier permet de devenir propriétaire de l’immeuble ce qui implique :
– Le droit d’user de la chose (habiter dans le bien
– Le droit d’en récolter les fruits (percevoir les loyers en cas de mise en location
– Le droit d’en disposer (le vendre)
Qu’est-ce qu’un statut juridique ?
C’est la forme d’entreprise que l’on choisit pour exercer une activité et/ou détenir un patrimoine. Le statut juridique détermine ensuite le cadre légal et contractuel pour cette activité et entraîne des conséquences sur le régime fiscal, social et le mode de fonctionnement et d’organisation de l’entreprise.
Le lien entre statut juridique et investissement locatif :
→ Il est possible d’effectuer un investissement locatif tant à travers une entreprise ou une société. Cette dernière, contrairement à l’entreprise individuelle, permet la création de la personnalité morale qui permet de mettre à l’abri ses biens personnels. On distingue :
Le choix de la forme juridique selon les avantages :
Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) réduit votre impôt sur les revenus fonciers sur une période de 10 à 12 ans.
Vous aurez le choix entre une déclaration aux impôts au forfait ou au réel :
Le forfait consiste à enlever de vos revenus 50% et de ne calculer le montant de l’impôt uniquement sur la seconde moitié.
Le régime réel simplifié déduit toutes les charges que vous avez au réel.
L’amortissement va virtuellement diminuer votre base imposable.
Le LMNP permet donc l’optimisation fiscale et peu de démarches administratives. De plus le loueur en meublé profite d’un abattement forfaitaire de 50% des revenus perçus avec un minimum de 305 €.
La création d’une société quant à elle nécessite de lourdes démarches administratives.
→ L’activité de loueur en meublé qu’elle soit professionnelle ou non peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une Sarl de famille.
Avantages de la SARL de famille:
Elle permet la transmission progressive du patrimoine familial aux enfants dans des conditions avantageuses.
Deux associés sont requis mais aucun montant minimum ne l’est pour le capital
A la différence de la SCI, la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport.
C’est une société commerciale permettant d’avoir d’autres activités en plus de l’activité immobilière, contrairement à la SCI.
→ Choisir la SCI dans un investissement locatif ?
C’est une société civile (elle ne peut réaliser d’activité commerciale, sauf pour la location meublée) qui doit être constituée par deux associés minimum répondant indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social.
Avantages principaux de la SCI :
La gestion du patrimoine personnel est facilitée, notamment le régime d’indivision et la succession (une cession de parts sociales suffit pour la transmission du bien).
Le choix du mode d’imposition est libre. Si elle est imposée de droit à l’impôt, elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Inconvénient de la SCI:
Le côté civil limite les actions de la société ainsi que son objet principal, empêchant ainsi d’autres activités.
Responsabilité illimitée des associés
→ Choisir la SAS dans un investissement locatif ?
C’est une société commerciale comme la SARL de famille.
Mais à la différence des deux autres sociétés, aucun nombre minimum ou maximum d’associés n’est requis. Ainsi, cela permet la création d’une société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) créée par un associé unique.
La SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) avec la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour les 5 premières années de la société.
Avantages de la SAS:
Grande liberté pour la rédaction des statuts par les associés quant à l’organisation des modalités de cession, de fonctionnement, transmission etc.
L’exercice d’activités en plus de l’activité immobilière.
Responsabilité limitée des associés, au montant de leurs apports.
Inconvénients:
Formalités administratives et juridiques strictes
Les associés ne peuvent pas choisir la fiscalité de la SAS au-delà de 5 ans
→ En répondant au questionnaire de Simulegal ci-dessus, vous allez pouvoir avoir connaissance de la forme juridique appropriée pour votre projet d’investissement locatif.
Pourquoi avoir recours à un avocat ?
Pour vous assister dans la création de votre entreprise, vous pouvez avoir recours à un avocat spécialisé en droit des sociétés. Il vous permettra de :
Vous assister dans les démarches administratives
Vous conseiller sur la forme juridique à adopter pour votre investissement locatif
Vous apporter une aide juridique en présence de litiges mais aussi en amont pour les prévenir
Vous représenter et vous assister en justice si besoin